行家指点按使用面积买房怎样签合同

　　面积问题在买房纠纷之中所占比例之大人所共知，其原因在于买房人不仅要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业管理费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随买房人一生。

　　目前的《商品房买卖合同示范文本》第四条关于计价方式由于采用选择方式，表面看不出其不公平。但第五条面积确认及面积差异处理规定："合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。"使得像北京以建筑面积为惟一方式进行产权登记的地方，某些不太"规矩"的房地产商完全可以堂而皇之的加以利用，一方面让买房人补缴3％的购房款，另一方面少得3％套内建筑面积。

　　好在"示范文本"并没有法律效力，作为买房人要想在面积问题上少吃亏，在签合同时一定要对合同第四条和第五条下点功夫。

　　首先，买房人要在合同第四条中选好以什么面积计价，笔者一直力主买房人争取选填第四个空项，约定用使用面积计价，根据是国务院的《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第二十八条规定："商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。"（注：建设部的"办法"与国务院的"条例"解释不同时，以国务?quot;条例"解释为准。）如果买房人自愿做出让步的话，至少应坚持选择第二项，以套内建筑面积计价。

　　这样做在价格计算上并没有难度，和房地产商一起把广告上的建筑面积价格折算成使用面积价格或套内建筑面积价格就是了，单价高一些，总价是一样的。同时买房人也不用担心公摊面积太小，因为合同第三条约定了建筑面积和公摊面积。（在第四条中选择使用面积计价的，要注意将第三条中的"套内建筑面积"改为"使用面积"。）

　　约定好合同第四条只是在面积问题上成功的第一步，更重要的是要把合同第五条约定好。这里最重要的是要明确：本条规定以【＿＿＿＿面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。选使用面积计价的明确以【使用面积】为依据，选套内建筑面积计价的明确以【套内建筑面积】为依据。在北京买房还要注意?quot;合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。"改为"合同约定面积与实测面积有差异的，以实测面积为准"（因为北京目前产权不进行使用面积登记），并将本条所有"产权登记面积"一词改为"实测面积"。

　　如果您是初次买房，对此操作感到困难的，也可以变换方式，要求房地产商和您签订补充协议，约定"建筑面积"和"使用面积"或"套内建筑面?quot;在实测时应等比增长，发生不等比增长或反向变化时，以"使用面积"或"套内建筑面积"发生的误差结算房价款。