如何看待房屋广告的法律效力

　　目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力？发展商不能兑现广告中的许诺怎么办？购房者能依据广告内容追究他们的责任吗？

　　日前，北京世联律师事务所郭玉涛律师接受记者采访时指出，房屋广告的法律效力问题应根据广告性质来分析。有些发展商会将在广告中的某些许诺以条款的形式写到正式的"购房合同"中，这时就已经不是广告，而是合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，这些广告语由于其内容的明确程度不同，性质也不同，应当区别对待。

　　郭玉涛律师认为，有些广告内容属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意，制造声势、氛围，并没有明确的指标，如"理想居所"、"居家首选之地"、"温馨家园"等词汇，这些广告词仅仅构成了要约邀请，没有法律上的约束力。

　　那么，什么是要约邀请呢？我国《合同法》第十五条规定："要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请"。发展商发布上述广告，只为引起人们的注意，惟一目的是吸引广大的客户向自己打来电话，发出要约。至于究竟是不?quot;理想居所"或"居家首选之地"，完全由客户自己认识和决定，发展商并没有做许诺，所以无需为此承担责任。

　　有些广告则完全不同，标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，郭玉涛律师认为这些广告已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。

　　《合同法》第十四条规定："要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）要约人一旦承诺，要约人即受该意思表示约束"。构成要约的广告是希望和他人订立合同的意思表示，而构成要约邀请的广告，也是希望和他人订立合同的意思表示，那么两者如何区别呢？

　　郭玉涛律师认为，二者的区别就在于内容是否具体确定以及发展商是否受该广告约束。一般的广告仅仅是一种要约邀请，但如果其确实就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面作出明确的说明，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的，说明只要客户与发展商签订房屋买卖合同并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，发展商就应该受广告约束，向客户提供广告中提到的优惠和便利。

　　《合同法》第十五条规定："商业广告的内容符合要约规定的，视为要约"，这种广告就不再是简单的要约邀请，而是一种要约。《合同法》第十五条规定："要约到达受要约人时生效"，就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。

　　详细分析"要约"、"要约邀请"两个词对广大客户有什么意义呢？郭玉涛说，比如你是一位准备买房的客户，你看到一个详细说明的广告，很感兴趣，你告知发展商，愿意按照广告条件来购买其房屋，这时候你的意思表示就是要求开发商按照广告条件进行承诺。《合同法》第二十五条规定："承诺生效时合同成立"，就是说，如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也是双方间合同的组成部分，双方都要遵守。

　　郭玉涛律师强调，由于广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。发展商借口合同中没有规定而不兑现自己在广告中的许诺，这是一种不讲商业信誉的表现，也是不符合法律规定的。同时，郭玉涛律师建议广大的购房者最好将广告中的一些条件明确写在购房合同中，以免出现一些不必要的麻烦，更好地维护自己的权益。