楼书、模型应作为证据被采信

　 楼书、楼盘模型是购房人了解楼盘的重要途径，但许多开发商做的楼书、楼盘模型华而不实，与实际状况存在很大差异。那么，开发商的楼书、模型、广告等宣传资料究竟有什么样的法律效力？发展商不能兑现广告中的许诺怎么办？购房者能依据楼书、模型、广告等宣传资料所承诺的内容追究开发商的责任吗？

　 近日，上海一家开发商因假模型误导业主购房，法院判决房产商赔偿3．32万元。用假模型做证据告倒开发商，顿时引起各地购房人的广泛关注。法院在审理此案时，采信了购房人提供的模型照片等证据。法院认为，原告所购的房屋东墙之外商铺平房的建筑面积、形状属于房屋预售合同的重要事实，被告在买房时不仅故意向原告隐瞒真相，而且还以比例错误的模型向原告提供虚假信息，导致原告对该房价值产生错误判断，并与之签订合同。被告的行为违背了诚实信用的原则，理应承担赔偿责任。

　 这一判决结果着实让北京市购房人唏嘘不已。目前，北京的许多开发商在楼书中玩弄文字游戏，用华丽的辞藻将购房人骗入“套”中，等购房人发现上当后，则用“楼书只是宣传资料，没有法律约束力”、“模型只是示意样品”等等理由堂而皇之地推脱责任，北京的购房人想凭借开发商出具的楼书、制作的模型将开发商告倒非常困难。

　 但笔者认为，开发商不管是采取广告形式，还是其他信息披露形式（包括楼书、模型），只要开发商对商品房的面积、质量、规划、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面做出了明确、肯定的陈述说明，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。根据合同法第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）要约人一旦承诺，要约人即受该意思表示约束。”即便这些内容没有写进合同（或者合同附件），这些内容已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力，开发商也应该履行承诺。

　 楼书、楼盘模型能否被法院采信，各地法院的做法也不尽相同。但针对开发商的广告、楼书、模型等宣传品虚假的现象，一些地方有关部门已经出台相应的法规、政策。广东省高级人民法院出台了《关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》，对开发商所做的售楼广告的约束力作了明确规定。向开发商们发出警示：售楼广告必须“说得到，做得到”，否则可能要承担违约责任。深圳市公布实施的《深圳经济特区房地产转让条例》明确规定了开发商要对自己的广告、说明书宣传资料的真实性负责。上海市有关部门则明确要求，“商品房预销售广告应在显著位置标明‘本广告仅供参考’，不作标明的，广告明示和承诺的内容视作合同附件”。

　 目前，因楼书、广告、模型等宣传资料误导购房人而产生的纠纷日益增多，笔者认为，对于购房人因受到开发商广告、楼书、模型等误导而提出的索赔要求，各地的法院和仲裁机构都应予以足够的尊重。